Anda mahu bina rumah sendiri?

Perkongsian daripada Ir. Hj. Zainuddin Bin Hj Omar 

FB: Zainuddin

Tentu ramai mempunyai impian membina rumah sendiri dengan rekaan citarasa masing-masing. Jika anda mempunyai tanah lot atau tanah pertanian di kampung, memang berbaloi membina rumah dengan bajet lebih murah dari pembelian rumah pemaju. 

 

Sebagai jurutera awam profesional berpengalaman 40 tahun dalam pembinaan bangunan, saya senaraikan sedikit tip jika anda berniat membina rumah idaman. 

 

Soalan lazim.

1. Berapa keluasan tanah lot yang diperlukan?

Paling minima dan selesa ialah 4000 kaki persegi (50’x80’). 

Tiada masalah jika anda mempunyai tanah lot keluasan besar tetapi akan memeningkan kepala untuk penyelenggaraan nanti.

 

2. Berapa keluasan rumah yang selesa?

Tentunya mengikut citarasa dan bajet peribadi tetapi untuk keluarga sederhana empat bilik, 1 stor dan 3 tandas adalah memadai dengan saiz antara 1500 hingga 3000 kaki persegi.

 

3. Bajet

Semuanya bergantung pada kewangan anda, dan dari pengalaman saya harga RM150-RM180 kps adalah sesuai. 

Ini bermakna untuk rumah saiz 2000 kps, bajet pembinaan anda ialah RM360,000 (RM180/kps). Anda boleh membina rumah dengan kos RM100/kps tetapi akan memeningkan kepala. Anda juga boleh bina rumah dengan bajet RM250/kps jika memilih kemasan yang mahal. Tambah 25%-50% kos selepas PKP. 

 

4. Bajet yang tak nampak

i) Kos lantik juruperunding (arkitek, engineer, pelukis pelan dan lain-lain)

ii) Kos submit pelan kepada Majlis.

iii) Kos sambungan air dan eletrik.

 

5. Bajet yang selalu tertinggal

i) Kos pagar (RM100 per ft run).

ii) Kos pembetung (culvert).

iii) Kos piling jika perlu.

iv) Kos ‘treatment’ anai-anai.

v) Kos tanaman rumput dan landskap.

vi) Kos built-in cabinet terutama kabinet dapur, langsir, aircond dan furniture (10% dari bajet).

vii) Kos fittings (kepala paip, grills, kipas, sinki, tandas, kunci dan lain-lain).

viii) Kos lampu dalaman dan kawasan.

ix) Kos perparitan. 

x) Bangsal kereta dan premix apron ke jalan raya.  

 

6. Pemilihan Arkitek

Ramai menjadi ‘cheapskate’ kerana ingin potong bajet dengan tidak melantik arkitek dan jurutera merekabentuk rumah idaman. Akhirnya rumah sudah siap tetapi pahat masih berbunyi. 

Percayalah, bahawa anda tidak rugi melantik arkitek dan jurutera kerana mereka terlatih dalam rekabentuk rumah mengikut kepuasan pelanggan. Jika anda membina rumah ‘simple’ berbentuk empat segi, cukup dengan mengambil khidmat pelukis pelan.

 

7. Kos Juruperunding

Harga boleh dirunding tetapi kebiasaan antara 3% - 8% dari harga rumah. 

Anggaran kos pelukis pelan antara RM3,000 – RM6,000 bergantung pada kepandaian anda menawar.

 

8. Pemilihan Kontraktor

Ini bab paling rumit kerana terdapat berbagai kontraktor yang mengaku berpengalaman membina rumah.  

Kebiasaan saya nasihatkan rakan-rakan untuk memilih kontraktor yang sedang membina rumah berdekatan dengan cadangan rumah anda. Teliti kualiti pembinaan yang dilaksanakan dan bertanya pada tuan rumah tentang keikhlasan kontraktor tersebut. 

Ada kontraktor memberi khidmat ‘All in One’, dari melukis pelan, submission Majlis, pembinaan, permohonan utiliti sehingga siap. Satu lagi cara ialah mendapat kontraktor dari rekomen rakan-rakan yang pernah berurusan dengan beliau. Jangan pilih kontraktor yang iklan atas pokok. 

 

9. Surat perjanjian dengan kontraktor

Semua terma yang dipersetujui mesti ditulis dalam satu surat perjanjian lengkap dengan saksi. Paling penting ialah terma pembayaran mengikut ‘schedule progress’ kerja.

Ini hanya contoh mudah:

i) Siap pembersihan tapak – RM2000

ii) Siap cerucuk/foundation – RM3000

iii) Siap ground beam – Rm3000

iv) Siap column – RM3000

v) Siap roof beam – RM3000

vi) Siap trusses dan roofing – RM10000

vii) Siap brickworks – RM5000

viii) Siap kerja pipe dan wiring – RM5000

ix) Siap plastering – RM3000

x) Siap flooring – RM3000

xi) Siap tiling – RM5000

xii) Siap kerja cat – RM3000

xiii) Siap kerja tingkap dan pasang pintu – RM10000

xiv) Siap kerja fittings – RM3000

xv) Siap kerja pagar – RM15000

xvi) Siap tangki najis – RM3000

xvii) Siap pembersihan, testing and commissioning dan handover – Final Payment.

xviii) Pegang bayaran akhir RM1000 (minima) selama 6 - 12 bulan untuk pembaikan kerosakan oleh kontraktor (defect liability period) - ini perlu persetujuan kontraktor. 

 Kebiasaan akan ada perbalahan antara tuan rumah dan kontraktor jika ‘schedule payment’ tidak dipersetujui dahulu.

 Jika projek Kerajaan ada bond atau bank gerenti yang ditinggalkan sehingga ‘defect liability period’, tetapi untuk projek kecil membina banglo tiada kontraktor akan bersetuju ‘final payment’ mereka yang banyak dipegang selama setahun. Saya rekomen simpan RM1000 (minima) sebagai bond. 

 Walau bagaimanapun anda boleh berbincang dengan kontraktor berkenaan kerja-kerja ‘defect’ selepas ‘handover’. Kebiasaan mereka sangat liat untuk membuat kerja ‘defect’, dan anda boleh menolak duit bond dengan mengupah orang lain. 

 

10. Beberapa tip pembinaan

i) Jika anda mempunyai banyak masa terluang, anda boleh upah kontraktor untuk membina rumah anda tetapi semua barangan binaan anda beli dan hantar sendiri. 

Sekurang-kurangnya anda boleh jimat 10-20% dari bajet asal, tetapi cara ini memeningkan kepala. Saya pernah membina rumah kampung cara ini dan ianya sangat memenatkan. 

ii) Siapkan rangkaian pipe pvc yang sudah ditebuk dan ditanam keliling foundation tiang agar kimia anti anai-anai boleh dipam selepas rumah siap setiap tahun. 

Anda perlu sembur kimia anti anai-anai di dalam kawasan foundation atas batu hardcore sebelum kerja flooring. Kerja ini selalu tertinggal walhal kimia anti anai-anak sangat murah. 

iii) Pastikan rekabentuk rumah ada free air flow untuk ‘natural ventilation’ dan cukup ‘shading’ dari matahari. Pasang solar heater dan pam air jika ada bajet semasa pembinaan. 

iv) Pastikan bilik utama terima sinaran matahari pagi bukan sinaran petang.

v) Ketinggian ‘floor to ceiling’ minima 10 kaki.

vi) Lebihkan plug point eletrik di setiap bilik dan ruang.

vii) Jika ada bajet, tanam kabel CCTV dan alarm rumah dalam plastering dinding.

viii) Pastikan semua wiring eletrik disimpan dalam conduit PVC atas siling.

ix) Jika ada bajet, mohon 3 phase supply dari TNB. Jika ada 3 phase tiada masalah jika ingin memasang banyak pendingin udara nanti. 

x) Siapkan semua saluran dan plug point pendingin udara di dinding untuk elakkan penebukan di lain-hari.

xi) Pastikan tangki air rumah minimum 400 gelen atau lebih. Clay tiles lebih baik dari concrete tiles untuk hindar panas matahari. Metaldecking roof perlu ada penebat haba. 

xii) Pastikan Kontraktor faham bancuhan konkrit 1:2:4 gred 20 (1 simen, dua pasir dan 4 batu kerikil). Lebih baik penggunaan konkrit gred 30.

xiii) Lebih baik guna besi bunga dari besi biasa.

xiv) Guna batu bata merah dari batu bata simen kerana lebih ‘cooling’. Guna tiles kecil homogeneous di lantai dapur dan tandas agar tidak licin. 

xv) Jangan lupa pasang lintol beam dan stiffener column setiap 12’x12’ dinding. Jangan lupa pasang drain floor trap di dapur untuk memudahkan pembersihan. 

xvi) Guna cat weather shield acrylic paint untuk dinding luaran. Border tiles guna simen biasa dan jangan simen putih kerana lambat laun warnanya akan berbelak. 

xvii) Buat ponding test dan flow test di setiap toilet sebelum tiling agar air tidak bertakung. Buat pressure test untuk paip air dalaman sebelum plaster dinding agar tidak bocor. 

 

11. Contoh kiraan bajet

Luas tanah = 50’ x 80’

Cadangan rumah = 30’ x 50’ (1500kps)

Kos rumah =  1500kps x Rm180 = RM270k.

Harga Pagar = RM100 x 260’ = RM26k

Kos perabut & fittings 10% x RM270k=RM27k

Fees Akitek/Engineer & Majlis =

8% x RM270k = RM21.6k

 Anggaran kasar, lebih kurang RM350,000

12. Beberapa faktor apabila rancang rumah untuk orang bersara.

Apabila merancang rumah setelah bersara ramai lupa bahawa usia mereka semakin meningkat. Misalnya master bedroom yang biasanya di tingkat atas sudah tidak bersesuaian lagi.

Saya senaraikan beberapa perkara yang perlu diambil kira kerana faktor umur. 

• bina master bedroom di ground floor. 

• pastikan tandas cukup luas untuk mandian jenazah. 

• guna tiles anti-skid/anti-slip.

• tiles warna cerah lebih baik dari tiles warna gelap.

• pasang pemegang besi (handrail) dalam tandas jika perlu.

• guna pemulas pintu bukan tombol

• siapkan pasang wiring CCTV, alarm sekuriti dan alarm api dan letak console di master bedroom. 

• Dapur biar dekat dengan master bedroom agar tak perlu bergerak jauh.

• guna pipe fittings dan aksesori jenama baik seperti DOE dalam tandas agar tidak mudah rosak.

• cari toilet dan sinki jenama baik kerana tak mudah rosak seperti Johnson Suisse.

• jangan cari toilet jenama pelik kerana susah cari alat ganti seperti Cistern.

• saya hanya percaya kipas siling National atau KDK.

• Schneider Electric dan MK untuk suis dan socket electric. 

• pakai lampu LED dan bulb LED jenama Osram atau Phillips adalah terbaik. 

• jangan banyak floor recess kerana menyusahkan pergerakan wheelchair. 

• pasang spotlight di 4 bucu dinding luar dan switch di master bedroom. 

• saiz master bedroom yang bersesuaian ialah 14 kaki x 16 kaki. 

• elakkan tangga untuk masuk rumah kalau boleh. 

• hati-hati penipuan kontraktor apabila pasang pagar BRC hot deep galvanised anti-climb fence. Harga anti climb fence dua kali ganda dari pagar biasa. 

• guna lampu solar untuk kawasan rumah untuk penjimatan. 

• seboleh mungkin pasang auto gate tanpa rail kerana ianya perlu penyelenggaraan tinggi. 

• pada pendapat saya CCTV yang disambung internet sangat penting kerana anak-anak boleh monitor ibu-bapa secara remote. 

• minima 15 plug points di dapur dan jangan lupa pasang exhaust fan dan kitchen hood. 

• rancang rumah untuk automation sebagai smart home.  

• rumah bentuk ‘squarish’ lebih murah dan mudah selenggara dari rumah berkelok-kelok. 

 

Dipersilakan share. Saya mohon doakan saya dan keluarga selamat dan mendapat kebaikan dunia akhirat. 

Kredit kepada penulis : Zainuddin Omar

Ilmu untuk Joint Loan LPPSA dan Bank