Nak Bina Rumah Sendiri? Tip Sebelum Mula

Pernah tak, di satu petang yang tenang, anda duduk termenung dan terbayang sebuah rumah kecil di atas tanah sendiri? Ada beranda untuk minum petang, dapur yang selesa dan bilik yang disinari matahari pagi. Impian macam ini ramai yang simpan dalam hati bertahun-tahun lamanya.

Kali ini saya nak kongsikan pengalaman Ir. Hj. Zainuddin Bin Hj Omar (FB: Zainuddin), seorang jurutera awam profesional yang sudah 40 tahun bergelumang dengan dunia pembinaan bangunan. Tip ini beliau yang tulis dan saya susun semula dengan bahasa yang lebih santai, supaya senang kita hadam. Semua angka dan pandangan di bawah datang daripada pengalaman beliau.

Baca Dahulu

Angka kos dalam post ini anggaran penulis dan sudah agak lama. Dapatkan sebut harga terkini daripada perunding dan kontraktor berdaftar.

Kalau anda ada tanah lot atau tanah pertanian di kampung, memang berbaloi membina rumah sendiri. Kosnya boleh jadi lebih murah daripada membeli rumah pemaju, dan rekaannya ikut citarasa kita.

Tanah dan Saiz Rumah

Berapa luas tanah yang cukup?

Menurut penulis, 4,000 kaki persegi (50' x 80') sudah minimum dan selesa. Kalau tanah anda jauh lebih besar pun tak salah, cuma nanti kita juga yang pening kepala nak menyelenggara.

Berapa besar rumah yang selesa?

Tentulah ikut citarasa dan bajet. Tapi untuk keluarga sederhana dengan empat bilik, satu stor dan tiga tandas, saiz antara 1,500 hingga 3,000 kaki persegi dah memadai.

Bercakap Soal Bajet

Kos bina rumah

Semuanya bergantung pada kewangan kita. Dari pengalaman penulis, harga RM150 hingga RM180 sekaki persegi sesuai untuk kebanyakan rumah.

• Rumah 2,000 kaki persegi pada RM180 sekaki persegi ialah RM360,000.
• Boleh juga bina pada RM100 sekaki persegi, tapi penulis beri amaran kepala boleh jadi pening.
• Kalau pilih kemasan yang mahal, kos boleh sampai RM250 sekaki persegi.
• Selepas zaman PKP, tambah lagi 25% hingga 50% daripada angka di atas.

Kos yang tak nampak

Sebelum batu pertama disusun, ada kos yang kita selalu tak sedar:

• Upah juruperunding seperti arkitek, jurutera dan pelukis pelan.
• Kos menghantar pelan kepada Majlis (pihak berkuasa tempatan).
• Kos sambungan air dan elektrik.

Kos yang selalu tertinggal

Ini pula senarai yang selalu terlepas pandang, sedar-sedar duit dah habis:

• Pagar (kira-kira RM100 untuk setiap kaki panjang).
• Pembetung (culvert).
• Cerucuk (piling), jika perlu.
• Rawatan anai-anai.
• Tanaman rumput dan landskap.
• Kabinet dapur, langsir, penyaman udara dan perabot (kira-kira 10% daripada bajet).
• Kelengkapan seperti kepala paip, gril, kipas, sinki, tandas dan kunci.
• Lampu dalaman dan kawasan luar.
• Perparitan.
• Bangsal kereta dan premix apron ke jalan raya.

Contoh kiraan bajet

• Luas tanah: 50' x 80'.
• Cadangan rumah: 30' x 50' (1,500 kaki persegi).
• Kos rumah: 1,500 x RM180 = RM270,000.
• Pagar: RM100 x 260' = RM26,000.
• Perabot dan kelengkapan: 10% x RM270,000 = RM27,000.
• Yuran arkitek, jurutera dan Majlis: 8% x RM270,000 = RM21,600.

Ringkas Cerita

Anggaran kasar penulis untuk contoh ini ialah lebih kurang RM350,000.

Arkitek dan Juruperunding

Ramai yang berjimat dengan tidak melantik arkitek dan jurutera untuk mereka bentuk rumah idaman. Dalam hati, “tak payah lah, jimat sikit.” Akhirnya rumah dah siap, tapi pahat masih berbunyi. Ada saja yang perlu dibaiki di sana sini.

Penulis percaya kita tak rugi melantik arkitek dan jurutera, kerana mereka terlatih mereka bentuk rumah mengikut kepuasan pemilik. Kalau rumah kita ringkas dan berbentuk empat segi, cukuplah mengambil khidmat pelukis pelan.

Berapa kos juruperunding?

• Harga boleh dirunding, tapi kebiasaannya antara 3% hingga 8% daripada harga rumah.
• Anggaran kos pelukis pelan antara RM3,000 hingga RM6,000, bergantung pada kepandaian kita menawar.

Memilih Kontraktor

Penulis mengaku, inilah bab yang paling rumit. Ramai kontraktor mengaku berpengalaman membina rumah, jadi mana satu nak dipercayai?

• Pilih kontraktor yang sedang membina rumah berdekatan dengan tapak rumah kita. Tengok sendiri kualiti kerjanya dan tanya tuan rumah tentang keikhlasan kontraktor itu.
• Ada kontraktor menawarkan khidmat ‘All in One’, dari melukis pelan, menghantar pelan kepada Majlis, membina sehingga memohon utiliti.
• Cara lain, cari kontraktor yang disyorkan rakan-rakan yang pernah berurusan dengannya.
• Berhati-hati dengan kontraktor yang hanya beriklan di pokok tepi jalan.

Surat Perjanjian dan Jadual Bayaran

Semua terma yang dipersetujui mesti ditulis dalam satu surat perjanjian yang lengkap, dengan saksi. Paling penting, bayaran dibuat mengikut ‘schedule progress’ kerja. Kalau jadual ini tak dipersetujui dari awal, selalunya akan ada perbalahan antara tuan rumah dan kontraktor.

Ini contoh mudah daripada penulis (jumlahnya sekadar contoh, bukan kos sebenar):

1. Siap pembersihan tapak: RM2,000
2. Siap cerucuk atau foundation: RM3,000
3. Siap ground beam: RM3,000
4. Siap column: RM3,000
5. Siap roof beam: RM3,000
6. Siap trusses dan bumbung: RM10,000
7. Siap kerja batu bata: RM5,000
8. Siap kerja paip dan pendawaian: RM5,000
9. Siap plastering: RM3,000
10. Siap flooring: RM3,000
11. Siap kerja jubin: RM5,000
12. Siap kerja cat: RM3,000
13. Siap kerja tingkap dan pemasangan pintu: RM10,000
14. Siap kerja kelengkapan (fittings): RM3,000
15. Siap kerja pagar: RM15,000
16. Siap tangki najis: RM3,000
17. Siap pembersihan, ujian dan handover: bayaran akhir

Soal duit tahan (bond)

Projek kerajaan biasanya ada bond atau bank gerenti yang ditinggalkan sehingga tamat ‘defect liability period’. Tapi untuk projek kecil seperti membina banglo, jarang kontraktor setuju bayaran akhir mereka yang banyak itu dipegang setahun.

Penulis mencadangkan kita tahan sekurang-kurangnya RM1,000 selama 6 hingga 12 bulan untuk pembaikan kerosakan, dan ini perlu mendapat persetujuan kontraktor. Kebiasaannya kontraktor agak liat membuat kerja pembaikan selepas handover. Kalau begitu, kita boleh menolak duit bond itu dengan mengupah orang lain.

Tip Pembinaan daripada Pengalaman

Ini bahagian yang penuh dengan petua kecil, tapi besar kesannya bila rumah dah siap nanti.

1. Kalau banyak masa terluang, upah kontraktor membina rumah tetapi beli dan hantar sendiri barangan binaan. Boleh jimat 10% hingga 20% daripada bajet asal, tapi memeningkan kepala. Penulis pernah membina rumah kampung dengan cara ini dan katanya sangat memenatkan.
2. Tanam rangkaian paip PVC yang sudah ditebuk keliling foundation tiang, supaya kimia anti anai-anai boleh dipam setiap tahun selepas rumah siap. Kimia ini juga perlu disembur di dalam kawasan foundation atas batu hardcore sebelum kerja flooring. Kerja ini selalu tertinggal, padahal kimianya murah.
3. Pastikan reka bentuk rumah ada aliran udara bebas untuk pengudaraan semula jadi dan cukup teduhan daripada matahari. Kalau ada bajet, pasang pemanas air solar dan pam air semasa pembinaan.
4. Pastikan bilik utama menerima sinaran matahari pagi, bukan petang.
5. Ketinggian lantai ke siling minimum 10 kaki (cadangan penulis untuk keselesaan).
6. Lebihkan plug point elektrik di setiap bilik dan ruang.
7. Kalau ada bajet, tanam kabel CCTV dan penggera rumah dalam plastering dinding.
8. Pastikan semua pendawaian elektrik disimpan dalam conduit PVC di atas siling.
9. Kalau ada bajet, mohon bekalan 3 fasa daripada TNB. Dengan 3 fasa, tiada masalah jika kita mahu memasang banyak penyaman udara nanti.
10. Siapkan semua saluran dan plug point penyaman udara di dinding, untuk elak penebukan di kemudian hari.
11. Tangki air rumah minimum 400 gelen atau lebih. Penulis berpendapat genting tanah liat lebih baik daripada genting konkrit untuk mengurangkan haba matahari, dan bumbung metal decking perlu ada penebat haba.
12. Pastikan kontraktor faham bancuhan konkrit 1:2:4 gred 20 (1 simen, 2 pasir dan 4 batu kerikil). Lebih baik lagi guna konkrit gred 30.
13. Guna besi bunga, bukan besi biasa.
14. Penulis lebih suka batu bata merah berbanding batu bata simen kerana terasa lebih sejuk. Guna jubin kecil jenis homogeneous di lantai dapur dan tandas supaya tak licin.
15. Jangan lupa pasang lintel beam dan stiffener column setiap 12' x 12' dinding. Pasang juga drain floor trap di dapur untuk memudahkan pembersihan.
16. Guna cat akrilik tahan cuaca (weather shield) untuk dinding luar. Untuk border tiles, guna simen biasa dan jangan simen putih, kerana lambat laun warnanya akan bertompok.
17. Buat ponding test dan flow test di setiap tandas sebelum kerja jubin supaya air tak bertakung. Buat juga pressure test untuk paip air dalaman sebelum plaster dinding supaya tak bocor.

Merancang Rumah untuk Hari Tua

Bahagian ini yang paling dekat di hati saya. Bila merancang rumah untuk selepas bersara, ramai lupa bahawa usia kita sentiasa bergerak. Bilik utama di tingkat atas yang dulu nampak cantik, lama-lama sudah tak sesuai lagi untuk lutut yang mula merungut.

Penulis menyenaraikan beberapa perkara yang patut kita ambil kira kerana faktor umur.

Bilik dan laluan

• Bina bilik utama di tingkat bawah. Saiz yang sesuai ialah 14 kaki x 16 kaki.
• Letak dapur dekat dengan bilik utama supaya tak perlu bergerak jauh.
• Elakkan tangga untuk masuk ke rumah, kalau boleh.
• Jangan buat terlalu banyak lekukan lantai (floor recess) kerana menyusahkan pergerakan kerusi roda.
• Guna hendal pintu jenis tuas, bukan tombol bulat.

Bilik air

• Pastikan tandas cukup luas, termasuk jika suatu hari nanti perlu memandikan jenazah di rumah.
• Guna jubin anti-licin (anti-skid). Warna cerah lebih baik daripada warna gelap.
• Pasang pemegang besi (handrail) dalam tandas jika perlu.

Keselamatan dan keselesaan

• Siapkan pendawaian CCTV, penggera sekuriti dan penggera api, dengan konsol diletakkan di bilik utama.
• Pasang lampu sorot di empat bucu dinding luar, dengan suis di bilik utama.
• Pada pendapat penulis, CCTV yang disambung ke internet sangat penting kerana anak-anak boleh memantau ibu bapa dari jauh.
• Kalau boleh, pasang pintu pagar automatik tanpa rel kerana rel perlukan penyelenggaraan yang tinggi.
• Berhati-hati dengan harga pagar BRC hot dip galvanised anti-climb. Harganya dua kali ganda pagar biasa, jadi pastikan kontraktor tidak mengenakan harga berlebihan.
• Guna lampu solar di kawasan rumah untuk penjimatan.
• Rancang rumah untuk automasi sebagai rumah pintar (smart home).

Dapur

• Sediakan minimum 15 plug point di dapur.
• Jangan lupa pasang kipas ekzos dan kitchen hood.

Pilihan peribadi penulis

Bahagian ini pandangan peribadi penulis berdasarkan pengalaman beliau, jadi bandingkan juga dengan pilihan lain di pasaran.

• Guna kelengkapan paip dan aksesori jenama baik seperti DOE dalam tandas supaya tak mudah rosak.
• Cari tandas dan sinki jenama baik seperti Johnson Suisse.
• Jangan pilih tandas jenama pelik kerana susah mencari alat ganti seperti cistern.
• Penulis hanya percaya kipas siling National atau KDK.
• Schneider Electric dan MK untuk suis dan soket elektrik.
• Lampu LED dan mentol LED jenama Osram atau Philips pada pendapat penulis yang terbaik.

Bentuk rumah

• Rumah berbentuk ‘squarish’ lebih murah dan mudah diselenggara berbanding rumah yang berkelok-kelok.

Renung Sejenak

Rumah yang baik bukan sekadar cantik hari ini, tapi selesa untuk kita pulang sehingga hari tua.

Penulis mempersilakan kita berkongsi tip ini. Beliau juga memohon doa agar beliau dan keluarga selamat serta mendapat kebaikan dunia akhirat.

Kredit kepada penulis: Zainuddin Omar.